Welke rechten en plichten hebben huurders en verhuurders?

Rechten van huurders

Zodra een huurovereenkomst tot stand is gekomen, zijn er rechten en plichten van kracht voor de huurder en de verhuurder. De twee voornaamste rechten van een huurder zijn ‘het recht op woongenot’ en het ‘recht op huurbescherming’.

1. Woongenot

Het eerste recht dat een huurder heeft, is het recht op woongenot. Wanneer naar de taalkundige uitleg wordt gekeken, dan houdt dit in dat een huurder een gevoel van comfort, tevredenheid en voldoening ervaart tijdens het wonen. In de praktijk ontstaat dat meestal door het wonen in een aangename en plezierige omgeving. Aspecten die hierbij een rol spelen zijn de kwaliteit van de woning en de voorzieningen. Ook de omgeving (de buurt) en de leefbaarheid spelen een rol. Een verhuurder dient er aldus voor te zorgen dat een huurder in de basis ‘woongenot’ ervaart.

2. Huurbescherming

Het tweede recht dat een huurder heeft, is het recht op huurbescherming.  Wanneer naar de taalkundige uitleg wordt gekeken, dan houdt dit in dat een huurder beschermd wordt tegen ongeoorloofde handelingen van (met name) de verhuurder. In de praktijk houdt dit onder andere in dat een verhuurder de huur niet zomaar mag opzeggen. Dit mag alleen als hier een goede reden voor is. Ook kan een huurder bezwaar maken, indien de huurder het niet eens is met de opzegging.

De huurbescherming geldt zowel voor huurovereenkomst voor bepaalde tijd als onbepaalde tijd. Dit betekent dat er huurbescherming geldt, tot het moment dat de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder dient wel op tijd te melden dat de huurovereenkomst eindigt na de afgesproken huurtermijn. Doet hij dit niet, dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hierna heeft de huurder dan weer voortgezette huurbescherming.

Plichten voor huurders

Een huurder heeft eveneens verplichtingen bij het aangaan van de huurovereenkomst. De twee voornaamste plichten voor een huurder zijn de plicht om de huur op tijd te betalen en de plicht om zich te gedragen als een goed huurder.

1. Huur betalen

De eerste plicht van een huurder, is om de huur volledig en op tijd te betalen. Deze verplichting spreekt voor zich. De huurprijs is afgesproken in de huurovereenkomst. Ook staat in de huurovereenkomst opgenomen wanneer de huurprijs betaald dient te worden. Meestal dient de huur betaald te worden uiterlijk vóór op de eerste dag van de maand, waarop de betaling betrekking heeft.

2. Goed huurderschap

De tweede plicht van een huurder is om zich te gedragen als een ‘goed’ huurder. Dit houdt onder meer in dat een huurder geen overlast mag veroorzaken en dat hij zelf kleine reparaties uitvoert aan het gehuurde. Een huurder is ook verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud. Voorbeelden hiervan zijn het schoonhouden van de woning, maar bijvoorbeeld ook het ontstoppen van het riool, het witten van binnenmuren en plafonds en het vastzetten van bijvoorbeeld deurknoppen en trapleuningen.

In het Besluit kleine herstellingen staat een (onvolledige) opsomming van taken, die voor rekening van de huurder of de verhuurder komen.

Rechten van verhuurders

Ook een verhuurder heeft bij het aangaan van een huurovereenkomst verschillende rechten en plichten. Zoals je zal lezen, zijn de plichten van de huurder vaak gekoppeld aan de rechter van de verhuurder en vice versa. De twee voornaamste rechten van een verhuurder zijn het recht op tijdige en volledige betaling van huur en het recht dat de huurder geen overlast veroorzaakt.

1. Volledige en tijdige huurbetaling

Net als de verplichting van de huurder om volledig en op tijd de huur te betalen, geldt voor de verhuurder het recht op volledige en tijdige betaling van de huur. De huurder dient tijdig de huur over te maken aan de verhuurder. In beginsel geldt het principe dat wanneer een huurachterstand van meer dan drie maanden bestaat, de verhuurder een vordering bij de kantonrechter kan indienen om de huurovereenkomst te ontbinden.

2. Geen overlast

Dit recht komt overeen met de verplichting van de huurder van goed huurderschap. Een huurder mag geen overlast veroorzaken. Zo mag er bijvoorbeeld in de avonduren geen harde muziek meer worden afgespeeld.

Plichten voor verhuurders

Daarnaast heeft een verhuurder ook verplichtingen. Zo dient de verhuurder de woning ter beschikking te stellen en daarmee het woongenot te verschaffen aan de huurder. Ook dient de verhuurder de woning te onderhouden.

1. Woning ter beschikking stellen en woongenot verschaffen

Vanaf het ingaan van de huurovereenkomst dient de verhuurder de woning aan huurder ter beschikking te stellen, zodat de huurder vanaf dat moment het gehuurde kan bewonen. Er dient sprake te zijn van rustig woongenot. Dit betekent dat de verhuurder dient te zorgen dat de huurder de woning behoorlijk kan bewonen, zonder eventuele overlast van omwonenden.

2. De woning onderhouden

Ten slotte heeft de verhuurder de verplichting om de woning te onderhouden. Zoals al eerder aangegeven dient de huurder kleine reparaties aan de woning zelf uit te voeren. Het groot onderhoud komt echter voor rekening van de verhuurder. Voorbeelden hiervan zijn het schilderwerk aan de buitenkant van de woning of een reparatie aan de constructie.

Welke rechten en plichten hebben huurders en verhuurders met ingang van 1 januari 2025?

Per 1 juli 2024 is de ‘Wet betaalbare huur’ van kracht. De belangrijkste wijziging die hieruit voortvloeit heeft betrekking op nieuwe regels omtrent het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS is een puntensysteem dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs van een sociale huurwoning vast te stellen.

Toevoeging puntentelling aan huurovereenkomst

Een verhuurder is vanaf 1 januari 2025 verplicht om een puntentelling toe te voegen bij een nieuwe huurovereenkomst. Doet een verhuurder dit niet, dan kan de gemeente handhaven en een boete opleggen.

Maximale huurverhoging

Daarnaast zijn de maximale huurverhogingen per 1 januari 2025 bekend:

1. Vrije sector: een maximale huurverhoging van 4,1%;
2. Middenhuur: een maximale huurverhoging van 7,7%;
3. Sociale huur: een maximale verhoging van 5,0%.

Let op: de huur mag door deze verhoging niet boven de maximale grens komen volgens het WWS.

Gemeentelijk toezicht

Als laatste dienen gemeenten toezicht houden op de naleving van de nieuwe Wet betaalbare huur. Als een verhuurder zich niet aan de regels houdt, dan kan een gemeente boetes opleggen aan de verhuurder.

Vragen?

Mocht je naar aanleiding van deze blog nog vragen hebben of wil je meer te weten komen over ‘Welke rechten en plichten hebben huurders en verhuurders’?' Of heb je een andere vraag met betrekking tot het huurrecht? Neem dan vrijblijvend contact op met mij of één van de andere specialisten van Onyx Advocaten via de e-mail info@onyx-advocaten.nl of via de telefoon 073 – 303 58 57.