Wat valt er onder huurrecht?

Het huurrecht is een complex rechtsgebied dat zich richt op de regels en wetten rondom het huren en verhuren van vastgoed, zoals woonruimte en bedrijfsruimte. Het huurrecht kent allereerst enkele algemene regels voor huur. Daarnaast zijn er specifieke regels van toepassing op de verschillende soorten verhuur. Denk hierbij aan de huur van een woonruimte, de verschillende soorten bedrijfsruimtes en de regeling 'koop breekt geen huur'. In deze blog krijg je inzage in het antwoord op de vraag: ‘Wat valt er onder huurrecht?’.

Onderneem direct actie

Bel nu: 073 - 303 58 57

Huur van woonruimte

Ten eerste wordt nader ingegaan op de specifieke huurregels, die van toepassing zijn bij woonruimte. Het huurrecht met betrekking tot woonruimte regelt de relatie tussen de huurder en verhuurder van een woning. Dit kan een sociale huurwoning zijn, maar ook een huurwoning in de vrije sector (geliberaliseerde huur). Het huurrecht bepaalt onder meer de regels omtrent de huurprijs, de duur en opzegging van de huurovereenkomst en het onderhoud aan het gehuurde.

Eén van de belangrijkste aspecten van het huurrecht voor woonruimte is de huurprijs. Deze moet redelijk zijn en mag niet zomaar worden verhoogd. De huurprijs kan wel jaarlijks worden verhoogd, maar dit mag alleen onder bepaalde voorwaarden. Hierbij kun je denken aan de wettelijke indexatie.

Bovendien mag de huurprijs in bepaalde gevallen niet hoger zijn dan de maximale huurprijs, die geldt op basis van het puntensysteem. Dit is een systeem dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs voor een woning te berekenen op basis van de grootte en kwaliteit van de woning.

Een ander belangrijk aspect van het huurrecht voor woonruimte is het onderhoud van de woning. Dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij het gaat om kleine reparaties of onderhoudswerkzaamheden die de huurder zelf kan uitvoeren. Als de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud, moet hij dit ook tijdig en goed uitvoeren. Als de verhuurder dit niet doet, kan de huurder de huurprijs verlagen, opschorten of zelfs de huurovereenkomst ontbinden.

Tot slot regelt het huurrecht de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst. Een tijdelijke huurovereenkomst kan door beide partijen tegen het einde van de bepaalde tijd worden opgezegd. Indien de bepaalde tijd korter is dan twee jaar (bij onzelfstandige woonruimte) of vijf jaar (bij zelfstandige woonruimte), dan is een aanzegging zonder opgave van reden voldoende.

Een huurovereenkomst voor langere periode dan hiervoor genoemd óf een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan eveneens worden opgezegd door zowel de huurder als de verhuurder. Hierbij geldt wel een opzegtermijn. Als de verhuurder de huur wil opzeggen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan moet hij dit ook onderbouwen met een reden.

De wet (art. 7:274 BW) kent onder andere de volgende opzeggronden:

Slecht huurderschap;
Dringend eigen gebruik;
Niet instemming met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst;
Verwezenlijking bestemmingsplan.

Indien een huurder niet instemt met de opzegging van een huurovereenkomst, dan is de verhuurder genoodzaakt om de kwestie voor te leggen aan de kantonrechter. Een huurovereenkomst kan niet zomaar eenzijdig worden opgezegd en daarom zal de kantonrechter moeten beoordelen of de opzegging wettelijk mogelijk is.

De kantonrechter zal toetsen of aan de wettelijke eisen is voldaan. Daarnaast zal hij de belangen van beide partijen afwegen. Als de kantonrechter tot de conclusie komt dat de huurovereenkomst moet eindigen, dan bepaalt hij de einddatum van de huurovereenkomst.

Huur van bedrijfsruimte

Ten tweede wordt nader ingegaan op de specifieke huurregels, die van toepassing zijn bij bedrijfsruimte. Bij de verhuur van bedrijfsruimtes wordt onderscheid gemaakt tussen een 290-bedrijfsruimte en een 230a-bedrijfsruimte.

Onder een 290-bedrijfsruimte valt de verhuur van een pand, welke publiekelijk toegankelijk is en is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf. Ook een restaurant, café, een afhaaldienst of een ambachtsbedrijf vallen hieronder. Onder 230a- bedrijfsruimtes vallen de overige bedrijfsruimten zoals kantoren, fabrieken en scholen.

Een belangrijk verschil tussen deze bedrijfsruimten is dat de huurder van een 290-bedrijfsruimte meer huurbescherming geniet, dan de huurder van een 230a-bedrijfsruimte. Uit onderstaande opsomming wordt duidelijk dat het een groot verschil maakt welk recht van toepassing is op de bedrijfsruimte.

Artikel 290-bedrijfsruimte:

Verplichte huurtermijn van vijf plus vijf jaar.
Alleen de huurder kan de huurovereenkomst opzeggen, uiterlijk één jaar voorafgaand aan het verlopen van de huurtermijn.
Een verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen bij:
- slecht huurderschap;
- dringend eigen gebruik van de huurder zelf of familie;
- het niet instemmen met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst;
- verwezenlijking van het bestemmingsplan.
Partijen zijn vrij om een huurprijs overeen te komen;
Na 5 jaar kunnen partijen de huurprijs aanpassen. Indien zij hier niet uitkomen, kan een van de partijen de kantonrechter verzoeken een nieuwe huurprijs vast te stellen (304-procedure).

Artikel 230a-bedrijfsruimte:

Meer flexibiliteit.
Partijen zijn vrij om afspraken te maken over de duur, huurprijs en de opzegtermijn. Anders dan bij de 290-bedrijfsruimte is dit niet in de wet geregeld.
De beëindiging is ook eenvoudiger geregeld, omdat de huurovereenkomst in principe eindigt op de einddatum.
Vaak wordt in de huurovereenkomst wel een opzegtermijn opgenomen. Indien de verhuurder vervolgens opzegt en wil ontruimen, geniet een huurder wel ontruimingsbescherming. Hiertoe dient de huurder dan een verzoekschrift in te dienen bij de kantonrechter.

Koop breekt geen huur

In de vastgoedwereld komt het regelmatig voor dat een woning of bedrijfsruimte door de verhuurder verkocht wordt. Het is belangrijk om te weten of dit gevolgen heeft voor de huurovereenkomst en de huurder. De wetgever heeft daarom in de wet het principe 'koop breekt geen huur' opgenomen.

Dit principe betekent dat wanneer een pand wordt verkocht, de huurovereenkomst tussen de huurder en de oude verhuurder automatisch wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het pand. Dit geldt voor zowel woonruimte als bedrijfsruimte, ongeacht of er sprake is van een tijdelijk of permanent huurcontract. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar de huurder niet zomaar uit de woning of het pand kan zetten of het huurcontract kan opzeggen.