Verboden onderhuur: grond voor ontbinding van de huurovereenkomst?

De situatie

In deze zaak is de huurder meerdere keren tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Allereerst heeft de huurder de woning onderverhuurd, terwijl in de huurovereenkomst met bijbehorende algemene bepalingen is vastgelegd dat (gedeeltelijke) onderhuur niet is toegestaan. Daarnaast betaalt de huurder de huur telkens te laat en staat er nog een gedeelte van de huur open.

De procedure

Gelet hierop heeft de verhuurder bij de kantonrechter verzocht om ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast vordert de verhuurder ontruiming van de woning, betaling van achterstallige huur en afdracht van de opbrengst uit de verboden onderhuur. Uitgangspunt in het huurrecht is dat iedere tekortkoming in principe een grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst. Tenzij de tekortkoming de ontbinding en bijbehorende gevolgen niet rechtvaardigt (tenzij-regel).

In deze kwestie maakt de kantonrechter gebruik van de ‘tenzij-regel’. Hierbij kijkt de rechter naar de omstandigheden van het geval. De onderhuurder vertrekt op korte termijn, de huurachterstand is beperkt en er is geen sprake van overlast. De ontbinding (en ontruiming) heeft daarom te ingrijpende gevolgen voor de huurder. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van de huurder de ontbinding niet rechtvaardigt. De vordering wordt afgewezen.

Veroordeling

De kantonrechter veroordeelt de huurder wel tot betaling van de huurachterstand. [1] De andere vorderingen worden afgewezen. Met betrekking tot de winst uit de verboden onderhuur oordeelt de kantonrechter, dat de huurder geen winst heeft gehad. De huurder heeft minder onderhuur ontvangen, dan dat hij zelf aan huur betaalde.

Conclusie

Uit vorenstaande blijkt dus dat niet alle wanprestaties in de uitvoering van een huurovereenkomst tot een ontbinding leiden. Zodoende is het raadzaam om eerst advies in te winnen bij een huurrecht-specialist, voordat je tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaat. Onyx Advocaten helpt je hiermee graag verder!

Vragen over verboden onderhuur?

Heb je naar aanleiding van dit nieuwsbericht vragen over de verboden onderhuur? Of over de ontbinding van een huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met ons kantoor via telefoonnummer 073 – 303 58 57 of per e-mail: info@onyx-advocaten.nl

mevr. I.A.M. (Iris) van der Doelen LLM

[1] - Ktr. Zaanstad 17 november 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:10127 (verboden onderhuur)