Het huurrecht op de schop: wetswijzigingen huurrecht

Wet vaste huurcontracten

Ten eerste zal ik dieper ingaan op de Wet vaste huurcontracten. De wet is ingevoerd om meer zekerheid te bieden aan huurders en de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract af te sluiten is door de wetgever zo goed als aan banden gelegd. Dit is dan ook meteen de belangrijkste wijziging. Een huurcontract voor onbepaalde tijd wordt weer de norm. Dat betekent dat een nieuwe huurder meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd moet krijgen.

Slechts in uitzonderlijke gevallen is het nog mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten met de huurder. Het gaat dan onder meer om huurcontracten voor zogenaamde doelgroepen. Deze doelgroepen staan niet in de wet genoemd, maar worden bij een afzonderlijke regeling (‘het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’) vastgesteld.  Het gaat o.a. om studenten, mensen met een urgente huisvestingsbehoefte of huurders die tijdelijk moet verhuizen vanwege dringende werkzaamheden of renovatie.

In de praktijk zal de verhuurder dus veelal gebonden zijn aan het afsluiten van een huurcontract voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de verhuurder het huurcontract alleen kan beëindigen door opzegging op grond van de wettelijke opzeggingsgronden, ontbinding of met wederzijds goedvinden. De huurder geniet dus direct vanaf het sluiten van het huurcontract de (wettelijke) huurbescherming, waardoor het voor de verhuurder veel lastiger zal worden om de huurovereenkomst te (laten) beëindigen.

Wet betaalbare huur

Ten tweede zal ik dieper ingaan op de Wet betaalbare huur. Naast het feit dat huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm worden, heeft de overheid met de Wet betaalbare huur ook ingegrepen in de huurprijzen in de woningmarkt. Er is namelijk vanaf 1 juli jl. een nieuwe sector huurwoningen gecreëerd: de middensector.

In de middensector zitten woningen met een kwaliteit van 144 tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (‘WWS’). Dit wordt ook wel het puntensysteem genoemd. De maximale huurprijzen van deze woningen variëren van € 879,67 tot en met € 1.157,95.

Dit is direct het belangrijkste aspect van de wetswijziging. Nu geldt het puntensysteem enkel nog voor woningen met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens. [2] Dit is gelijk aan een puntenaantal van 147. Met de Wet betaalbare huur wordt deze grens opgerekt. Het puntensysteem geldt met ingang vanaf 1 juli 2024 ook voor woningen met een puntenaantal tussen de 147 en 186. Zo bedraagt de maximale huurprijs voor een woning van 186 punten € 1.123,13 per maand.

De verhuurder wordt vanaf 1 januari 2025 verplicht om bij de totstandkoming van nieuwe huurcontracten de huurder te informeren over het puntenaantal dat bij de woonruimte hoort, alsook welke maximale huurprijs er geldt op basis van het puntenaantal. Als verhuurder moet je dus de huurder vooraf informeren over het puntenaantal en de maximale huurprijs die daarbij hoort.

Een ander gevolg van de wetswijziging is een uitbreiding van de toetsingsmogelijkheden van de Huurcommissie. Eerder kon een huurder de aanvangshuurprijs, bij een huurprijs boven de liberalisatiegrens, alleen binnen zes maanden na het afsluiten van het huurcontract laten toetsen door de Huurcommissie of tot zes maanden na het eindigen van een huurcontract voor bepaalde tijd.

Als de huurder dit niet tijdig deed, dan kon de huurprijs niet meer worden aangepast door de Huurcommissie. Ook als de woning op basis van het puntenaantal in feite een sociale huurwoning was. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur krijgt de huurder meer mogelijkheden om de huurprijs te laten aanpassen door de Huurcommissie.

Vanaf heden kan namelijk (ook) de actuele huurprijs van een woning in het sociale- én de middensector  te allen tijde worden getoetst – en eventueel worden verlaagd – door de Huurcommissie. Als de huurder van een woning uit de middensector denkt dat er een te hoge huurprijs in rekening wordt gebracht, dan kan hij een verzoek bij de Huurcommissie indienen om deze huurprijs te toetsen aan de hand van het puntensysteem. Als de Huurcommissie vervolgens tot het oordeel komt dat de huurprijs te hoog is, dan kan de Huurcommissie de huurprijs verlagen. Daarbij geldt wel dat de huurprijsverlaging niet met terugwerkende kracht zal worden doorgevoerd.  

Conclusie

Door de twee wetswijzigingen huurrecht heeft de overheid dus sterk ingegrepen in de huurmarkt. De introductie van deze wetten brengt significante veranderingen met zich mee voor de verhuurders in Nederland. Inmiddels sijpelen in de media al wisselende berichten naar buiten over de gevolgen hiervan voor de huurmarkt. Als verhuurder is het in ieder geval belangrijk om op de hoogte te zijn van de (belangrijkste) veranderingen, zodat je niet voor (onnodige) verrassingen komt te staan.

Meer weten?

Mocht je naar aanleiding van deze blog nog vragen of opmerkingen hebben over de wetswijzigingen huurrecht. Of heb jij een andere huur-gerelateerde vraag? Neem dan vrijblijvend contact op met mij of één van de andere huurrecht specialisten via de e-mail info@onyx-advocaten.nl of via de telefoon 073 – 303 58 57.

[1] - De wijzigingen gelden voor huurcontracten die zijn gesloten op of na 1 juli 2024;
[2] - De liberalisatiegrens ligt in 2024 op € 879,66.