Mishandeling van een huurder

Een huurder is mishandeld door haar buurman. De buurman huurt zijn woning bij dezelfde verhuurder. Betreft dit juridisch een gebrek? En welke acties moet de verhuurder in deze situatie nemen? Uit een recente uitspraak van de kantonrechter uit Den Haag vloeien diverse verplichtingen voort voor de verhuurder. Lees meer in deze blog.
Mishandeling van een huurder 1

Mishandeling van een huurder

Een huurder huurt een woning van verhuurder. De huurder wordt mishandeld door haar buurman. Het betreft hier een zware mishandeling, waardoor zij haar bewustzijn verliest. De mishandeling heeft flink fysiek letsel als gevolg:

  • een hersenschudding;
  • twee voortanden er uit;
  • een blauw oog;
  • een snee in de wang;
  • diverse uitgetrokken plukken haar.

De buurman huurt zijn woning bij dezelfde verhuurder. Gelet op de mishandeling neemt de huurder contact op met verhuurder. De verhuurder stelt zich puur zakelijk op. Zo moet eerst aangetoond worden dat het wangedrag (de mishandeling van een huurder) aan de woning gerelateerd is. Alleen wanneer dit zo is, kan de verhuurder optreden in het kader van slecht huurderschap. Aldus de verhuurder.

Overlast

Eerder heeft de buurman van de huurder al bij verhuurder geklaagd over overlast van haar. In plaats van onderzoek te doen naar de buurman, stelt de verhuurder een onderzoek in om te beoordelen of huurder overlast gaf. Omwonenden spreken dit tegen. Zij stellen dat de buurman overlast veroorzaakt. De buurman is ook de enige, die klaagt over de huurder.

Desondanks stelt de verhuurder voor dat de huurder op zoek moet naar vervangende woonruimte. Een kort geding tot ontruiming jegens de huurder zou onvoldoende kans van slagen hebben. De verhuurder zet de huurder dus ook nog onder druk, ondanks de mishandeling en de verklaringen van omwonenden. Wel is de verhuurder bereid om mee te zoeken naar vervangende woonruimte voor de huurder.

De verhuurder biedt drie vervangende woningen aan aan huurder. Deze woningen zijn echter veel kleiner en niet passend voor huurder. Zij accepteert de woningen dan ook niet en start een procedure op jegens de verhuurder. Zij vordert dat de verhuurder alsnog actie moet ondernemen tegen de buurman voor de mishandeling van een huurder.

Over het recht

De rechter dient zich te buigen of er in dit geval sprake is van overlast door agressief en gewelddadig gedrag van de buren van huurder. Overlast is een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en kwalificeert in beginsel niet als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, dat door de verhuurder op verlangen van de huurder dient te worden verholpen.

Als de verhuurder echter tegenover een huurder bevoegdheden heeft en die niet toepast, waardoor wordt bijgedragen in de feitelijke stoornis in het huurgenot, levert de verhuurder een bijdrage aan het voortbestaan van een feitelijke stoornis. Dat is wél een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het gebrek zit hem dus niet in de veroorzaakte overlast zelf, maar in het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder als gevolg waarvan de overlast een gebrek oplevert.

Het oordeel van de kantonrechter

De rechter oordeelt dat de verhuurder onvoldoende heeft opgetreden naar aanleiding van de mishandeling van een huurder. Zij had de melding van huurder over de mishandeling meer serieus moeten nemen.

In plaats daarvan heeft de verhuurder de indruk gewekt vooral de buurman en zijn gezin tevreden te willen houden. Ondanks dat zij ervan op de hoogte was dat er sprake geweest is van een ernstig incident. Ook heeft de verhuurder niet voldoende gedaan om het huurgenot van huurder te herstellen. De aangeboden woningen waren immers niet vergelijkbaar. Huurder is niet de aanstichtster geweest, maar zou er in huurgenot wel op achteruit gaan.

Conclusie

Verhuurder schiet tekort in haar verplichting om huurder het huurgenot te verschaffen waar zij recht op heeft. Zodoende is er sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het is aan de verhuurder om maatregelen te nemen.

De verhuurder krijgt door de rechter de keus: of er wordt binnen drie maanden passende woonruimte aangeboden aan de huurder, of er wordt binnen drie maanden passende woonruimte aangeboden aan de buurman. Daarbij moet de verhuurder ook de kosten van de procedure betalen.

In de zijlijn

Strafrechtelijk wordt de buurman veroordeeld tot een taakstraf van 80 uur en een voorwaardelijke gevangenisstraf van twee weken voor de mishandeling van een huurder. Daarnaast is een contactverbod opgelegd voor de duur van twee jaren en moet de buurman een schadevergoeding betalen aan de huurder. De huurder heeft het verhaal dus zeker niet verzonnen.

Vragen?

Wil jij meer weten over de acties, die een verhuurder moet nemen bij de mishandeling van een huurder? Of heb je naar aanleiding van dit nieuwsbericht andere vragen? Neem dan vrijblijvend contact op met mij of één van de andere huurrecht advocaten van Onyx Advocaten via de e-mail info@onyx-advocaten.nl of via de telefoon 073 – 303 58 57.

[1] - De volledige uitspraak van de kantonrechter vind je hier.

Door Iris van der Doelen | 5 juli 2023 | Nieuws

laatste nieuws

Mishandeling van een huurder 3
De rol van advocaten in incassozaken: wat moet je weten?

Contact

Openingstijden:

Op werkdagen geopend van 08:30 tot 18:00 uur. Afspraak buiten kantoortijden mogelijk op aanvraag.

Bezoekadres:

Bruistensingel 100

5232 AC ‘s-Hertogenbosch

Postadres:

Postbus 1034

5200 BA ‘s-Hertogenbosch

© Copyright 2023   |  Algemene voorwaarden   |   Klachtenregeling   |   Disclaimer   |   Sitemap