Welke wetten beschermen de huurder?

Over de wet

Het huurrecht is geregeld in de artikelen 201 tot en met 282 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze wetsartikelen zijn grotendeels van dwingend recht. Dit betekent dat hiervan niet mag worden afgeweken. Op grond van de huurrechtelijke wetsbepalingen komt aan huurders een grote mate van bescherming toe: de zogenoemde huurdersbescherming.

Zo mag een verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Hierdoor kan een huurder niet ineens op straat komen te staan. Zo zal een verhuurder bij de opzegging aan de huurder moeten vragen of de huurder in kan stemmen met de huuropzegging.

Stemt de huurder niet in met de opzegging? Dan blijft de huurovereenkomst in principe van kracht.

Opzegtermijnen

Daarnaast moet een verhuurder de huurovereenkomst tijdig opzeggen. Voor de verhuurder gelden namelijk de volgende opzegtermijnen:

• drie maanden als de huurder korter dan één jaar huurt;
• vier maanden als de huurder meer dan een jaar huurt;
• vijf maanden als de huurder meer dan twee jaar huurt;
• zes maanden als de huurder meer dan drie jaar huurt.

Beëindigingsprocedure bij de kantonrechter

Als de huurder definitief niet instemt de opzegging of geen reactie geeft op de huuropzeggingen, dan kan de huurovereenkomst alsnog beëindigd worden. De verhuurder zal hiervoor een vordering moeten instellen bij de kantonrechter.

De verhuurder moet in dat geval de kantonrechter overtuigen om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de gronden daarvoor zijn beperkt. De wet kent slechts een beperkt aantal opzeggingsgronden. Je vindt deze terug in artikel 7:274, lid, sub a t/m f BW).

Opzeggingsgronden huurovereenkomst

Een huurovereenkomst kan onder andere worden beëindigd, indien:

1. De huurder zich niet als een goed huurder gedraagt:
   Hiervan is bijvoorbeeld sprake als er een huurachterstand van drie maanden of meer bestaat of de huurder stelselmatig ernstige overlast veroorzaakt;
   
2. De verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik:
   Hierbij vindt altijd een belangenafweging plaats. Het belang van de verhuurder moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder om te mogen blijven wonen;
   
3. Het bestemmingsplan wordt gewijzigd;
   
4. De huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst:
   Dit aanbod mag geen wijziging van de huurprijs of servicekosten inhouden.

Huurbescherming

Het is duidelijk dat een huurder goed wordt beschermd tegen het opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder. Daarbij is het van belang dat de huurder ook daadwerkelijk het recht heeft op huurbescherming. In sommige gevallen kan een huurder namelijk geen aanspraak maken op deze huurbescherming.  

In beginsel heeft een huurder recht op huurbescherming als er sprake is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en het gehuurde een eengezinswoning, appartement, kamer, een woonwagen op een vaste plaats of een staanplaats voor een woonwagen betreft.

In die gevallen kan de huurovereenkomst niet zomaar door de verhuurder worden opgezegd en is de verhuurder daarvoor gebonden aan de eerder genoemde wettelijke regels.

Het maakt daarbij overigens ook niet uit of er sprake is van een sociale huurwoning of een huurwoning in de vrije sector. Bovendien hebben ook medehuurders, medebewoners en/of onderhuurders recht op huurbescherming.

Geen recht op huurbescherming

Echter, in sommige gevallen heeft een huurder geen recht op huurbescherming. Zo geldt er geen huurbescherming, indien:

• er sprake is van huurovereenkomst, die naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid BW);
• er sprake is van hospita (ver)huur (artikel 7:232, lid 3 BW);
• er een huurovereenkomst tot stand is gekomen op basis van de Leegstandswet;
• er sprake is van een kortlopende huurovereenkomst (lees hieronder meer) van minder dan twee voor jaar zelfstandige woonruimte, dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte én die huurovereenkomst is afgesloten na 1 juli 2016 (artikel 7:271, lid BW).

Kortlopende huurovereenkomst

Sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt is ingegaan op 1 juli 2016 is het mogelijk om woonruimte tijdelijk te (ver)huren. Het gaat bij zelfstandige woonruimte om huurovereenkomst met een huurtermijn, die niet langer is dan twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een huurtermijn van niet meer dan vijf jaar.

Als er sprake is van een dergelijke (kortlopende) huurovereenkomst, dan is de verhuurder niet gebonden aan de eerder genoemde wettelijke opzeggingsgronden. De huurder heeft dan geen huurbescherming. De huurovereenkomst eindigt in zo een geval in principe aan het einde van de huurtermijn.

Hieraan is wel een belangrijke voorwaarde gekoppeld. De verhuurder moet de huurder namelijk tijdig in kennis stellen van het feit dat de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder moet de huurder hiervan tenminste één maand en maximaal drie maanden voordat de huurovereenkomst eindigt, in kennis stellen.

Als de verhuurder dit nalaat, dan ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het gevolg hiervan is dat de huurder vanaf dat moment wel recht heeft op huurbescherming. De verhuurder mag de huurovereenkomst dan niet meer zomaar opzeggen. De huurder daarentegen heeft altijd de mogelijkheid om een kortlopende huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.

Overigens mag een verhuurder niet steeds een kortlopende huurovereenkomst aanbieden aan de huurder, teneinde de huurbescherming van de huurder te ontlopen. Na het verstrijken van de eerste tijdelijke huurovereenkomst geldt de tweede huurovereenkomst als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Welke wetten beschermen de huurder?

Kortom, huurders kennen in diverse situaties een grote huurbescherming. Heb je vragen over: 'Welke wetten beschermen de huurder?' schakel dan zeker een advocaat in. Onze specialisten helpen je graag verder.