Mag de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265, lid 1 BW contractueel worden uitgesloten?

De casus

In de onderhavige kwestie bij de Hoge Raad ging het om een huurovereenkomst voor de (ver)huur van een hotel. In de huurovereenkomst zijn partijen diverse garanties overeengekomen. Zo diende de verhuurder onder andere te garanderen dat de exploitatie van het hotel, restaurant en het zwembad voldeed aan alle eisen van volksgezondheid, brandveiligheid en overige veiligheid in de ruimste zin van het woord.

Daarbij waren partijen overeengekomen dat de huurder het recht had om de huurovereenkomst direct te ontbinden, zodra de verhuurder één of meerdere van deze garanties niet zou nakomen.  Naar het oordeel van de huurder is de verhuurder op een bepaald moment tekort geschoten in de nakoming van deze garanties. De huurder is zodoende op grond van artikel 6:265, eerste lid BW tot ontbinding van de huurovereenkomst was overgegaan.

Juridisch kader

In artikel 6:265, eerste lid BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van de verbintenissen uit een overeenkomst aan de andere partij het recht geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming zo gering van betekenis is dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Kortom, de wanprestatie moet voldoende gewicht hebben om de overeenkomst per direct te beëindigen.

Oordeel van de kantonrechter en het gerechtshof

In eerste instantie oordeelde zowel de kantonrechter als het gerechtshof dat de tekortkoming(en) in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding niet rechtvaardigde. De kantonrechter en het gerechtshof verwezen daarbij naar de hiervoor genoemde ‘tenzij-bepaling’. Zo stelde het gerechtshof dat de tenzij-bepaling uit voornoemd wetsartikel is gebaseerd op de eisen van de redelijkheid en billijkheid die partijen in een contractuele relatie jegens elkaar in acht dienen te nemen en dat die eisen ook golden in de onderhavige kwestie.

Oordeel van de Hoge Raad

In cassatie klaagt de huurder over het oordeel van het gerechtshof. De huurder stelt dat  artikel 6:265, eerste lid BW van regelend recht is. Dat betekent dat partijen vrij zijn om daarvan contractueel af te wijken. In dit geval hebben partijen in de huurovereenkomst de toepassing van de ‘tenzij-bepaling’ uitgesloten.

De Hoge Raad oordeelt dat het cassatieberoep slaagt. Partijen zijn inderdaad in de huurovereenkomst afgeweken van artikel 6:265, eerste lid BW. Daarnaast is deze bepaling van regelend recht.  Volgens de Hoge Raad moet wat betreft de ontbinding dus worden gekeken naar hetgeen partijen zijn overeengekomen. Dat het gerechtshof de ontbinding langs de lat van de ‘tenzij-bepaling’ heeft gelegd, is daarmee onterecht. [1]

Conclusie over de 'tenzij-bepaling'

De Hoge Raad onderstreept met dit arrest dat het partijen veelal vrijstaat om van wettelijke regeling af te wijken en dat dit ook geldt voor artikel 6:265, lid 1 BW. Het is daarom belangrijk dat partijen zich bewust zijn van de gevolgen van een bepaalde contractsbepaling. De inhoud van een contractsbepaling kan namelijk tot gevolg hebben dat er geen beroep meer kan worden gedaan op de wet.

Zodoende is het verstandig om je bij het afsluiten van een (huur)overeenkomst te laten adviseren door een juridisch specialist. Mocht je op het punt staan om een (huur)overeenkomst af te sluiten, maar nog geen juridisch advies hebben ingewonnen, raadpleeg dan vrijblijvend één van onze advocaten. Dit kan mogelijkerwijs verregaande gevolgen voor jou (in de toekomst) voorkomen.

Vragen?

Heb je naar aanleiding van dit nieuwsbericht vragen over het uitsluiten van de 'tenzij-bepaling' in een (huur)overeenkomst? Of heb je een andere vraag binnen het contractenrecht of het huurrecht? Neem dan vrijblijvend contact op met mij of één van de andere huurrecht advocaten van Onyx Advocaten via de e-mail info@onyx-advocaten.nl of via de telefoon 073 – 303 58 57.

mr. Milan van Lith

[1] - De volledige uitspraak van de Hoge Raad vind je hier.