Goed advies is het halve werk

De situatie

Vanaf 2019 huren twee huurders een woning van de verhuurder. In maart 2021 hebben de huurders de huur van € 644,15 niet volledig betaald. Op 2 maart 2021 laten zij aan de verhuurder per brief weten dat zij een betalingsregeling wensen te treffen voor de huurachterstand van één maand. Reden waarom er een achterstand is ontstaan, is omdat zij een eindafrekening van een energieleverancier hebben ontvangen welke overduidelijk véél te hoog was.

Zodoende was het voor huurders niet mogelijk om de gehele huurtermijn van de maand maart 2021 te voldoen en doen zij het verzoek tot een betalingsregeling. In deze brief geven de huurders bovendien aan dat het de eerste huurachterstand is in jaren.

Op 10 maart 2021 stuurt de verhuurder toch een wettelijke aanmaning (veertiendagen-brief) naar de huurders. De huurders betalen niet. De verhuurder geeft vervolgens de vordering uit handen aan een incassobureau. Na diverse contactmomenten tussen het incassobureau en de huurders, besluit de verhuurder tot dagvaarding over te gaan.

De procedure

De huurders erkennen de huurachterstand, maar voeren verweer tegen de in rekening gebrachte (proces)kosten. Deze kosten zijn naar de mening van de huurders onnodig gemaakt. Zij hebben namelijk al aangegeven dat zij de huur niet volledig kunnen betalen en hebben meerdere keren verzocht om een betalingsregeling.

Het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2, eerste lid BW). De verhuurder heeft onvoldoende rekening gehouden met de belangen van huurders.

Hierbij haalt de kantonrechter enkele bijzondere omstandigheden aan:

• De huurachterstand bedraagt minder dan één maand huur;
• Huurders hebben een schriftelijke toelichting gegeven aan de verhuurder voor het uitblijven van de betaling;
• In het verleden bestond geen betalingsachterstand;
• De huur van alle andere maanden is ruim op tijd door huurders betaald;
• Er is uitdrukkelijk om een betalingsregeling verzocht door de huurders.

De kantonrechter oordeelt dat een verhuurder van sociale huurwoningen concreet moet ingaan op een verzoek om een betalingsregeling. Zeker in deze bijzondere situatie.

Onder andere hierom oordeelt de rechter dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten in rekening brengt bij de huurders. De kantonrechter wijst daarom de gevorderde (proces)kosten af. [1]

Conclusie

Het is niet altijd mogelijk om direct een incasso- en / of gerechtelijk traject op te starten op kosten van de schuldenaar (i.c. de huurders). Het is dus belangrijk om van tevoren een goed advies hierover te krijgen.

Bij Onyx Advocaten beoordelen we elke incasso op voorhand. We controleren daarbij de grondslag van de vordering en de (buiten)gerechtelijke mogelijkheden om de vordering te incasseren. Vervolgens geven wij jou hierover een goed advies. Met het oog op het geringe bedrag, hadden wij - in de omschreven situatie - de verhuurder geadviseerd om in te stemmen met een betalingsregeling. De kosten van een procedure zouden namelijk veel hoger zijn dan het eventuele resultaat.

Het kalf mag nooit groter worden dan de koe!

Goed advies?

Heb jij een (incasso)opdracht en wil je eerst een goed advies? Of heb je naar aanleiding van dit nieuwsbericht nog vragen? Neem dan vrijblijvend contact op met Onyx Advocaten. Je kunt ons bereiken via telefoonnummer 073–3035857 of per e-mail: info@onyx-advocaten.nl

mevr. I.A.M. (Iris) van der Doelen LLM

[1] - Ktr. Nijmegen 28-07-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:4095 (Goed advies). Lees hier de volledige uitspraak.